Kantorenoverschot: sloop of wonen
UPDATE: Leeuwarden heeft tien keer te veel aan kantoren beschikbaar. Landelijk is maar liefst eenderde van alle kantoren overbodig. Ze kunnen gesloopt. Of in het beste geval worden verbouwd tot woningen.
Door Bert de Jong
In Leeuwarden is tot 2020 vraag naar 40.000 vierkante meter kantoor. Er is dan echter het tienvoudige beschikbaar. Er zijn nu al veel te veel kantoorpanden. Het is ook geen tijdelijk probleem, het is structureel. Het lost zichzelf niet op, er moet iets worden gedaan. ,,Sjochst no pas nei jierren leechstân dat der in ynfulling komt. Bedriuwen doare troch te skowen’’, zegt bedrijfsmakelaar Wietse Terpstra uit Heerenveen.
De gemeente Leeuwarden is rijk aan lege kantoorpanden. Leeuwarden is een dieprood gekleurde vlek op de kaart van Fryslân. Meer dan 110.000 vierkante meter kantooroppervlakte is er ongebruikt, ofwel 15 procent van de voorraad. Heerenveen kent relatief gezien de hoogste leegstand: bijna 30.000 vierkante meter, bijna 20 procent van het totaal.
De hoofdstad heeft een extra probleem. Het mag economisch dan wat beter gaan, maar het aantal kantoorbanen neemt in de toekomst alleen maar verder af. Bovendien kan het werk veel efficiënter door onder andere digitalisering. In 2016 komt het grote kantoorpand van de Belastingdienst aan de Tesselschadestraat ook al vrij. Alle belastingambtenaren verhuizen. De Achmeatoren aan dezelfde kantoorboulevard, ooit bedoeld voor honderden medewerkers, staat ook al grotendeels leeg.
In Fryslân 170.000 vierkante meter kantoorruimte onbenut
De provincie Fryslân heeft becijferd dat de leegstand van de kantorenvoorraad in Fryslân 170.000 vierkante meter is, 15 procent van het beschikbare totaal. Het grootste deel van alle Friese kantoren staat in de stedelijke centra Leeuwarden, Drachten, Sneek en Heerenveen.
In de rest van Fryslân is het beter dan in Leeuwarden. Heerenveen bijvoorbeeld krabbelt op, nadat het het kort na 2008 een dramatisch beeld kende met de boulevards met nieuwgebouwde kantoren. Daar is al veel meer ruimte nu bezet.
Leeuwarden laat het beste zien hoe erg het is. Daar is volgens de planologische schets van de provincie tot 2020 maximaal 40.000 vierkante meter nodig. Maar er is 400.000 vierkante meter beschikbaar. De vraag in Drachten wordt geschat op 6500 vierkante meter, tegen een aanbod van ongeveer 50.000. In Heerenveen en Sneek is sprake van een redelijk evenwicht.
15 procent leegstand, waar 5 procent aanvaardbaar is.
Door de economische crisis is de leegstand van 15 procent (landelijk 16 procent). Dit is beduidend meer dan de gewenste frictieleegstand van zo’n 5 procent. Bovendien is de vraag in Leeuwarden, Súdwest-Fryslân, Smallingerland en Heerenveen gering. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw is in deze gemeenten tussen 2014 en 2020 zo'n 50.000 tot 60.000 vierkante meter vloeroppervlakte nodig.
De provincie Fryslân stelt paal en perk. Er komt een rem op de bouw van kantoren. De provincie en de vier grootste gemeenten geven in principe geen ruimte voor nieuwe plannen. In Leeuwarden en Smallingerland worden bovendien voor 2017 stappen gezet om overtollige plannen te schrappen.
In vergelijking met vooral de Randstad is Fryslân een oase. In het economisch hart van Nederland zijn de meeste gemeenten dieprood gekleurd vanwege de buitenproportionele leegstand.
Maar liefst eenderde van alle in Nederland gebouwde kantoren is overbodig. Deze kantoren zijn een overblijfsel van de gekke jaren voor het uitbreken van de economische crisis. Toen werd er door projectontwikkelaars zonder aarzeling de een na de andere kantoortoren gebouwd.
Onderzoek van OfficeRank wijst uit dat er in Nederland een overschot is van maar liefst 17 miljoen vierkante meter kantooroppervlakte op een totaal van 54 miljoen vierkante meter. OfficeRank verzamelt vastgoeddata en ordent deze en heeft precies in kaart hoe het kantorenland erbij ligt.
In Nederland staat 8,5 miljoen vierkante meter kantoor echt leeg. OfficeRank komt echter op een dubbel zo groot overschot, vanwege de verborgen leegstand. Veel bedrijven zitten nog te ruim in de jas. De huisvesting is nog niet aangepast aan de nieuwe bedrijfsstructuur.
Flexplekken
Door veranderde werkprocessen met flexplekken en thuiswerken en bijvoorbeeld ook digitale archivering is er minder kantoorruimte nodig. Veelzeggend is het aantal vierkante meters dat gemiddeld voor een werknemer wordt ingeruimd. In 2005 was dit nog 19 vierkante meter, nu is dit 15 en in 2025 zal dit nog maar 12 zijn, schat OfficeRank.
In sommige Friese gemeenten is er in de toekomst zelfs een tekort aan kantoorruimte, althans op basis van de huidige beroepsbevolking. Harlingen en Terschelling horen ertoe en Littenseradiel ook. Zelfs Weststellingwerf heeft dan een tekort aan voldoende kantoorruimte.
Maar die beroepsbevolking wordt kleiner. Het Centraal Bureau voor de Statistiek voorspelt tussen 2010 en 2040 een daling van 8 procent. En bovendien is het een gegeven dat veel forensen pendelen van het platteland naar hun werk in de grotere stedelijke centra. Dus ook die extra kantoren in Littenseradiel, Terschelling, Harlingen en Weststellingwerf zullen niet eens nodig zijn.
De rekenmeesters van OfficeRank hebben een indicatie gemaakt wat de voorraad levensvatbare kantoorruimte in gemeenten is. De meeste Friese plattelandsgemeenten komen daar gunstig uit. Het zal niemand verbazen dat het veel te maken heeft met het beperkte aanbod aan kantoorruimte in deze contreien.
Nederland kent overschot van ruim 1 miljoen werkplekken
In Nederland is een overschot van ruim 1 miljoen werkplekken. Het is een andere manier om duidelijk te maken hoe de Nederlandse kantorenmarkt uit het lood is geslagen. Ter vergelijking: in 2014 waren er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek 2,27 miljoen kantoorbanen in Nederland.
Er is een antwoord mogelijk. Dit betekent dat heel wat kantoorgebouwen een andere bestemming krijgen of worden gesloopt. Zo heeft er in 2014 al een flinke reductie plaatsgehad. Al is de balanspost van een afname van 200,000 vierkante meter op het totaal een druppel op de gloeiende plaat.
Maar het helpt wel. In het Heerenveense centrum vlakbij het station is de verbouw gaande van het Belastingkantoor, tot eind 2012 goed voor de huisvesting van tweehonderd ambtenaren. Het wordt nu een woongebouw met 52 appartementen.
Het gemeentebestuur was snel te porren om het voor dit grote complex over een andere boeg te gooien. Het gevaar was groot dat het voor Heerenveen anders een etterende zweer zou worden. In een klap werd een flinke sanering bereikt.
Zo’n stap heeft wel degelijk effect, beweert directeur Wietse Terpstra van Bedrijfsmakelaardij Terpstra. ,,It helpt om fraach en oanbod wer mear yn lykwicht te krijen. Dat ha wy mear as tsien jier net mear hân.’'
De markt wordt een beetje beter, is de indruk van Terpstra. ,,Mar it binne lytse stapkes.’’ Hij hoopt op een verdere stabilisatie als de economische groei blijft aantrekken. Hij constateert dat Heerenveen succes heeft met het binnenhalen van nieuwe bedrijven voor de prestigieuze nieuwe kantoorpanden.
Maar er is ook een donkere kant. Vooral voor de oudere leegstaande kantoorpanden zijn lastig nieuwe gebruikers te vinden. ,,Dat is in drege saak. Mei namme yn Ljouwert is it dreech om wat te finen foar de grutsskalige al wat âldere objekten’'
Terpstra signaleert tegelijk de vindingrijkheid om toch een bestemming te vinden voor leegstaande kantoren. Voor Rabobank Heerenveen leverde de intrek in de immense kantoorkolos aan de A32 ook een probleem op met het oude kantoor in het centrum. Nu mag het oude en al jaren leegstaande pand tijdelijk gebruikt worden door kleine starters. Die stromen later door naar de echte markt. En dit alles is voor een ,,habbekrats''.
Laatst gewijzigd op 20-05-2015 om 17:21 uur
