Woningnood? Te veel huizen in Fryslân

De huizenmarkt in Fryslân stokt. Er worden minder nieuwe huizen gebouwd en minder bestaande woningen verkocht. Voorts blijkt dat er in de provincie straks meer huizen zijn dan huishoudens.

Er wordt her en der nog getimmerd aan nieuwe huizen, maar op het Friese platteland is het maar mondjesmaat en dan ook vooral in de vier grote steden. In krimpgebieden verdwijnen er door sloop zelfs meer woningen dan er bijkomen. Het zal alleen maar erger worden, voorspelt het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL).

Fryslân helpt maar weinig om het land van een woningtekort af te helpen. Het streven is om jaarlijks nog 2000 huizen in de provincie te bouwen, maar dat doel wordt al jaren niet gehaald. Heel ambitieus hoeft Fryslân ook weer niet te zijn, want volgens prognoses is er al in 2030 een woningoverschot: er zijn dan meer huizen dan huishoudens. In de gemeente De Waadhoeke is nu al sprake van een te grote woningvoorraad.

Toch moeten er in de periode 2019-2024 volgens plan van de Nationale Woonagenda in Fryslân nog 11.300 woningen worden gebouwd. Dit is landelijk bedacht en voor het grootste deel (8900 huizen) bedoeld voor nieuwe huishoudens. De rest is ter vervanging van bestaande woningen. Er zit echter veel minder in de pijplijn, zo is nu al duidelijk. Het is alsof de rem er al op zit met het oog op de toekomst.

Nood hoog

Landelijk is de nood hoog. Nederland heeft al een tekort van 294.000 woningen. Reden voor het kabinet om een aantal stimuleringsmaatregelen af te kondigen. Met impulsen voor extra woningbouw en met handreikingen voor de starters, zoals het voor deze groep afschaffen van de overdrachtsbelasting. De verwachting is dat in 2030 het landelijk woningtekort is teruggebracht naar 200.000.

De ambities om jaarlijks 75.000 nieuwe woningen te bouwen lijkt veel te hoog gegrepen, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. In het eerste halfjaar van 2019 zijn er in het hele land slechts 25.000 vergunningen verstrekt. In 2018 stond de teller aan het eind van het jaar op 70.000. Toen was de kentering al duidelijk, zegt Bouwend Nederland. 

Het woningtekort heeft ook alles te maken met een mismatch tussen vraag en aanbod. Jonge starters hebben andere voorkeuren dan ze in het aanbod kunnen vinden. Een plek in het bruisende leven van een stad, dichtbij voorzieningen, daar zijn ze eerder naar op zoek dan een soms goedkoper vrijstaand huisje op het platteland. Opvallend is dat in Fryslân nieuwe huizen vooral in Leeuwarden, Drachten, Sneek en Heerenveen worden gebouwd. Daar zijn ook de meeste plannen.

Stagnatie

Sinds de crisis van 2008 is de verkoop van nieuwe huizen in het hele land een kwart van wat het destijds was: van ruim 4000 naar 1300 woningen per maand.  Vooral voor starters blijkt het moeilijk om een eigen woning te bemachtigen. Nieuwbouwwoningen zijn een schaars goed. En vooral, ze zijn te duur geworden.

Bouwers willen wel, maar kunnen vaak niet. Het duurt soms jaren voordat een bestemmingsplan gereed is dat woningbouw in steden mogelijk maakt. De complexiteit wordt nog vergroot, omdat overheden onvoldoende flexibel zijn om in te spelen op de behoeftes uit de markt. “Het gaat te stroperig”, concludeert secretaris Cees Udinga van de afdeling Friesland van Bouwend Nederland.

Er zijn meer oorzaken voor de stagnatie in de woningbouw. Overheden stellen meer eisen aan bouwprojecten, qua ruimtelijke ordening, maar ook in technische zin. De stikstofuitspraak van de Raad van State bijvoorbeeld heeft verschillende bouwprojecten in den lande geblokkeerd. “Bovendien worden gemeenten nog voorzichtiger met andere plannen”, zegt Udinga. 

De gemeenten vragen voorts forse prijzen voor bouwkavels. Het prijsverschil tussen nieuwbouwwoningen en bestaande woningen is gemiddeld 80.000 euro. De grondkosten zijn inmiddels gestegen tot ongeveer een derde van de prijs van een nieuwbouwwoning. Het is geen stimulans voor mensen die een eigen woning willen om te kiezen voor het laten bouwen van een nieuw huis.

Ook in technische zin wordt het ingewikkelder, merken bouwers en woningcorporaties. Het verbod op nieuwbouw met een gasaansluiting betekent kostenverhogingen en leidt ook vaak ook tot vertragingen. En dan zijn ook nog grond, bouwmaterialen en personeel duurder geworden, waardoor het lastiger wordt om nieuwbouwwoningen tegen een aantrekkelijke prijs aan te bieden. Bouwers en makelaars klagen al langer dat het lastiger is om plannen uitgevoerd te krijgen. Voorbeeld is dat er in het hele land 18.000 bouwprojecten in de koelkast zijn gezet vanwege natuurbelangen in het stikstofdossier.

Plannen stranden

Opvallend is dat een derde van alle zogeheten ‘harde’ bouwplannen alsnog niet wordt uitgevoerd. Het lijkt dan wel zonnig dat er voor de komende vijf jaar in bestemmingsplan geregelde bouwplannen zijn voor 7500 woningen, maar daar blijven dus maar 5000 van over. De laatste jaren komt de Friese woningbouwproductie op een waarde van zo’n 1 miljard euro. Voor de komende jaren moet rekening worden gehouden met een flinke daling, want het aantal verleende vergunningen ligt dit jaar al een kwart lager.  

Bouwers nemen ook zelf minder risico met grote woningbouwplannen in het Noorden. Nu al lijken ze voorkeur te hebben voor de realisatie van bedrijfspanden, scholen en kantoren. De zogeheten utiliteitsbouwproductie is in 2019 in het Noorden explosief gestegen: in Fryslân een plus van 16,5 procent, in Groningen zelfs 32,5 procent. Alleen Drenthe valt uit de toon, deze provincie blijft al jaren stabiel zonder groei. In Fryslân vertegenwoordigt deze bouw inmiddels een waarde van bijna 1 miljard euro.

In de meeste provincies, ook Fryslân, ligt de nadruk op woningbouw in bestaand bebouwd gebied. Het verhoogt de vitaliteit van de steden, zorgt voor sanering en modernisering en in sommige gevallen is er zelfs sprake van bevordering van de leefbaarheid in kleinere kernen. Bovenal is er zo duurzaam gebruik van de ruimte. In de Randstad is inmiddels 80 procent van de woningbouwplannen binnen de steden. In Fryslân is het aandeel 50 procent.

Vergrijzing

De vergrijzing in Fryslân speelt voor de toekomst een heel grote rol. Volgens prognoses wonen er in 2035 in de provincie 174.000 mensen van 65 jaar en ouder. Nu zijn dat er 134.000, rapporteert het Planbureau voor de Leefomgeving. Het noordelijk deel van de provincie kampt daarnaast al met ontvolking. In de nieuwe gemeenten Noardeast-Fryslân en De Waadhoeke worden amper nieuwe huizen gebouwd. In De Waadhoeke zullen in 2035 maar liefst 8 procent minder mensen wonen. Het aantal inwoners van Fryslân is in dat jaar met 1,25 procent gedaald.

Laatst gewijzigd op 14-10-2019 om 19:56 uur